Ipoteca comerciala, o finantare atipica pentru afacerea ta

E dificil sa gasesti o finantare sau o sursa de finantare buna pentru afacerea ta indiferent in ce moment esti, la inceput sau deja ai experienta in domeniu, esti de ceva timp pe piata. Sunt multe conditii de indeplinit, multe obstacole de evitat, asa ca trebuie sa fii sigur pe actiunile tale si pe deciziile luate. O alternativa la imprumutul clasic cu rate si dobanda e ipoteca comerciala, care e diferita de creditul ipotecar normal pentru persoanele fizice.

Ipoteca comerciala este un fel de imprumut care e „securizat” de o proprietate comerciala, un despozit, o cladire de birouri, complex de apartamente etc. Incasarile din imprumutul respectiv sunt folosite pentru a achizitiona, refinanta o proprietate comerciala. Sunt implicati bani din operatiuni ale afacerii si din veniturile din chirie.

Ratele ipotecii comerciale sunt influentate de anumite riscuri, de conditiile din piata si de cererile de imprumut. Dobanda este fluctuanta, variabila din cauza factorilor deja enumerati. Bancile, institutiile financiare traditionale, companiile de asigurari, fondurile mari de pensie ofera astfel de imprumuturi speciale.

Unele companii au nevoie de ipoteca comerciala ca sa detina proprietatea unde se desfasoara activitatile afacerii, alti investitori au nevoie de o astfel de finantare pentru a cumpara proprietai de inchiriat sau pentru alte orase de interes, pentru inchirieri.

Ca sa poti ajunge sa beneficiezi de o ipoteca comerciala e foarte greu, mai greu decat in cazul unui credit ipotecar normal petnru persoane fizice. Sunt foarte multe acte de adunat, e mult mai mult de lucrat la detalii si la conditiile de indeplinit. Se poate aplica pentru acest tip de ipoteca direct la banca sau la compania de asigurari, dar si un broker te poate ajuta.

Debitorul trebuie sa asigure un depozit de 20-40%, ceea ce reprezinta un efort destul de mare. Imprumuturile sunt pe 5-20 de ani, perioada de amortizare fiind mult mai lunga decat termenul imprumutului. Se platesc rate lunare alaturi de dobanda pentru perioada determinata, dupa care urmeaza o plata finala a valorii imprumutului, „plata balon”.

Se va verifica, inainte de a se oferi ipoteca comerciala profitabilitatea afacerii, modalitatea in care poate gestiona datoriile si obligatiile ce exista deja la nivel de companie. Se vor cere si acte contabile, acte care certifica activitatea companiilor, o prognoza a afacerii pentru a se sti planul de actiune pe termen mediu sau lung.

Ce ai de facut in practica in calitate de aplicant?

Completezi on-line toate formularele necesare;
Furnizezi informatii importante si relevante legate de afacere;
Se realizeaza evaluarea proprietatii;
Se asteapta aprobarea actelor si verificarea actelor oferite;
Se aproba cerera, se trimite o oferta de ipoteca comerciala.

Ce diferente exista intre ipoteca comercial si creditul ipotecar pentru persoanele fizice?

Cea comerciala se ofera companiilor in general, persoanelor juridice, cea pentru persoane fizice o poate lua oricine are nevoie de ea;
Perioada pe care se vor achita sumele variaza intre 5-20 de ani pentru ipoteca comerciala, iar la cea pentru persoane fizice avem 20-30 de ani, dar perioada poate fi si mai scurta:
Depozitul initial este de 20-40% la ipoteca comerciala, la cea pentru persoanele fizice este de doar 5% din imprumutul total;
Calificarea pentru ipoteca comerciala e mai complicata, cum am vazut deja, la cea pentru persoanele fizice conteaza doar venitul si daca iti permiti sa platesti imprumutul respectiv;
Dobanda este fixa sau variabila la ipoteca comerciala, exista si perioada de amortizare, la cea pentru persoane fizice avem rata dobanzii fixe perceputa pe durata imprumutului, se plateste in rate imprumutul lunar plus dobanda.

Ipoteca comerciala se mai poate folosi si pentru dezvoltarea unei proprietati, pentru schimbarea destinatiei sale, pentru extinderea proprietatii unei afaceri, pentru a converti proprietatea, pentru proiecte rezidentiale de afaceri. E o optiune buna pentru afacerea privita ca un tot, e o forma de imprumut fixa si bine organizata gandita pe termen lung.

Avantajele ipotecii comerciale pentru business:

Stabilitatea oferita afacerii cand ai proprietatea doar a ta luata cu o ipoteca comerciala;
Imprumuturi mai mari luate, 70-75% din valoare pentru o proprietate ocupata de proprietar;
Se plastesc rate mai mici decat la imprumuturile nesigure, exista si deduceri fiscale;
Ai doar beneficii pe termen lung financiare din perspectiva afacerii tale, te concentrezi pe mai multe particularitatii ale afacerii in acelasi timp;
Ai flexibilitate mai mare-poti sa platesti ipoteca si mai devreme daca ai suficient capital. Daca se intampla ceva neprevazut poti acoperi ipoteca comerciala in continuare pastrand proprietatea pe post de activi si poti inchiria sau poti vinde sediul ca sa platesti imprumutul luat sub aceasta forma;
Securitatea comerciala-stii exact ce rate platesti lunar, poti anticipa cheltuielile pe viitor.

Dezavantajele ipotecii comerciale pentru business:

Depozitele de cumparat-proprietatile comerciale sunt considerate mai riscante decat cele rezidentiale, ai nevoie de capital serios la inceput, ai nevoie de un depozit serios ca sa te angajezi la asa ceva;
Proprietatea e mai greu de vandut;
Mentenanta proprietatii e mai dificila, implica cheltuieli mai mari;
Ratele ipotecii se pot schimba-ratele pot fluctua destul de mult daca nu sunt fixe si sunt variabile de la inceput;
Preturile proprietatilor comerciale-poate varia mult de-a lungul timpului;
Va dura ceva pana sa „securizezi” o ipoteca comerciala, cateva luni bune pana sa ai aprobata ipoteca;
Platile lunare pot creste, capitalul propriu poate scadea;
Iti asumi o plata pe termen lung, foarte lung.

E pentru oricine ipoteca comerciala? Nu, cu siguranta. Daca ai acces la multibani si vrei doar sa imprumuti o suma mai micuta sau vrei sa risti si sa iei imprumuturi nesigure, atunci imprumutul pentru afaceri e de preferat.

Daca vrei acces la fonduri rapid un imprumut pe termen scurt cu o suma care ti-o si permiti este cea mai inteligenta alegere. In situatia in care exista capitaluri proprii intr-un activ existent, o reipotecare ar fi solutia de ales.